COVİD 19 SÜRECİNDE ORTAYA ÇIKAN KİRA UYUŞMAZLIKLARI İÇİN DAVA YOLU MU ? ARABULUCULUK MU ?
Yeni koronavirüs hastalığı olarak bilinen ve 2020 yılının başından itibaren tüm dünyada ve ülkemizde etkisini gösteren covid 19 salgın hastalık süreci daha önce üzerinde düşünmediğimiz pek çok konuyu düşünmemizi gerektirmiştir.
Her şeyden önce toplum sağlığının, bu salgın hastalık sürecinde korunması birinci öncelik olduğundan; devlet tarafından bir dizi tedbir ve önlemler alınmış ve aktif bir içimde uygulanmıştır.
Bu tedbirler toplum ve birey sağlığının koruması motivasyonu ile alınmış tedbirler olmakla birlikte; uygulama alanının genişliği, süresi ve etkileri itibariyle önemli ekonomik ve hukuki sonuçları da ortaya çıkarmıştır.
Gelinen noktada “yeni normal” olarak ifade edilen ve bir adım da ileriye taşınarak en azından bir süre “eskisi gibi olmayacak” şeklinde ifade edilen bir süreçten geçtiğimiz aşikardır. Bu bakımdan toplumun tüm kesimlerini etkileme potansiyeline sahip ve kendi içinde çeşitli belirsizlikleri taşıyan bir süreç içerisinde olduğumuz somut bir gerçekliktir.
Yaşadığımız birkaç aylık süreçten sonra; olağanüstü bu dönem içerisinde alınan tedbirlerin ve uygulamaların sonuçlarını, normalleşme adımları ile birlikte daha net olarak görmeye başlayacağımız bir sürecin arifesindeyiz.
Özellikle alınan tedbirlerin işçi-işveren, satıcı-alıcı, kiracı- kiralayan ilişkileri olmak üzere birçok alanda etkili olması ekonomik ve hukuki sorunlarında oluşmasına kaçınılmaz olarak yol açacaktır.
Salgın hastalık durumunun hukuki ilişkilere etkisi bakımından hukukda “mücbir sebep” hâli olarak ifade edilen “sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü olay, deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler” kapsamında kabul edilip edilmeyeceği ve bu konuda dava süreçlerine taşınacak uyuşmazlıklar için yargının nasıl yorum yapacağı hususu şu anda büyük bir belirsizlik taşımaktadır.
Ağır iş yükü altında ezilen bu sebeple zorluk yaşayan mahkemeler bakımından; raflarda yığılan ve aylardır işlem yapılamayan, zorunlu ara nedeniyle süreçleri ilerletilmeyen dava dosyalarına ilave olarak bu sürecin etkilerinin yarattığı ve her olayın kendi özellikleri ile başlı başına yorumlanması ve değerlendirilmesi gereken pek çok yeni uyuşmazlık için yargı yoluna müracaat ederek sonuç elde etmeye çalışmak hem hukukçular , hem taraflar hem de sistem açısında çok verimli olmayacaktır.
Bu tespitler ışında ortaya çıkan yeni ihtilaflar için her olayın da kendi özellikleri ve dinamikleri içerisinde değerlendirilmesi ve yorumlanması ülkemizdeki hukukçuları ve yargı sistemini en iyimser tahmin ile önümüzdeki 2-5 yıllık süreç içerisinde meşgul edecek gibi görünmektedir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARI İÇİN TEK SEÇENEK DAVA YOLU MU ?
Yukarıda açıkladığımız gerekçelerle ortaya çıkması muhtemel uyuşmazlıkların ve özellikle kiracı – kiralayan ilişkiden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava dışı uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk güçlü ve avantajlı bir seçenek oluşturmaktadır.
Ülkemizde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) ile yürürlüğe giren ve 2013 yılından günümüze kadar gelişen uygulama potansiyeli ve başarısı ile kabul edilmiş olan arabuluculuk yöntemi bu süreçte yaşanan/ yaşanması muhtemel uyuşmazlıklar için etkin bir alternatiftir.
Arabuluculuk mevzuatımız kapsamında; yabancılık unsuru taşıyanlar da dâhil olmak üzere, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabuluculuğun uygulanabileceği, ancak aile içi şiddet iddiasını içeren uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olmadığı belirtilmiştir. (HUAK1/2)
Bu tanımdan yola çıktığımızda tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği iş ve işlemlerde doğan uyuşmazlıklar için yabancılık unsuru taşısalar dahi arabuluculuk yolu ile dava yoluna gitmeden uyuşmazlıkların çözümlenebilmesi mümkündür.
• Yabancılık unsuru taşıyan uyuşmazlıklar HUAK kapsamında arabuluculuğa elverişli uyuşmazlıklardan sayılmış ancak hangi uyuşmazlıkların yabancılık unsuru taşıyan uyuşmazlıklar olduğu ayrıca düzenlenmemiştir. Yabancılık unsuru bir hukuk işlem yada ilişkinin birden fazla hukuk düzeni ile irtibatlı olması şeklinde ifade edilmektedir. Milletlerarası Tahkim Kanunun m 2 Yabancılık sürecindeki taraflardan birinin yada ikisinin yabancı olması, yabancı bir ülkede yerleşim uyuşmazlığın konusunu oluşturan işlemin, sözleşmenin kendisinin yada ifa yerinin yabancı devlette olması halleri yabancılık unsurunu açıklamak için kullanılabilir.
• Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği özel hukuk uyuşmazlıkları (kamu düzeninden olmayan işler), tarafların serbest ve iradi özgürlüğe sahip oldukları ve uyuşmazlık ile ilgili olarak dava açıp açmamak, açılmış olan davaya devam edip etmemek yada sulh feragat yada kabul ile davayı sona erdirmek konusunda serbest oldukları uyuşmazlıklar için arabuluculuk yoluna başvurulabilir. Başka bir deyişle tarafların sulh olmak suretiyle sonra erdirebilecekleri özel hukuk uyuşmazlıkları için arabuluculuk mümkünüdür.
KİRACI- KİRALAYAN İLİŞKİLERİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLARIN ARABULUCULUK YOLU İLE ÇÖZÜMLENMESİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 229 maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde tanımlanmıştır.
Uygulamada en çok karşılaşılan kira uyuşmazlıkları
• Kira bedellerinin ödenmemesi, eksik ve geç ödenmesi,
• Tahliye,
• Kira Sözleşmesinden ve kat mülkiyetinden kaynaklanan yükümlülüklerin ihlali,
• Kira bedeli tespiti, uyarlama davaları olmaktadır.
Covid 19 sürecinde İçişleri Bakanlığı tarafından 16.03.2020 tarihinde 81 il valiliklerine gönderilen genelge ile;
“81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulacağını” bildirmiştir.
Bu genelge kapsamında faaliyetlerine zorunlu olarak ara vermek durumunda kalan iş yerlerinin herhangi bir gelir elde edememeleri ve kiralanandan faydalanamamaları sebebiyle ortaya kira borcunun ifasına yönelik çeşitli sorunları çıkaracaktır. Bu husus 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı” şeklinde düzenlenerek salgın sürecinde faaliyet gösteremeyen ya da faaliyetlerin azalan işyerleri için ortaya çıkacak olumsuz sonuçlar ertelenmeye çalışılmış ise de özellikle kiracılar bakımında ifa imkansızlığı yada aşırı ifa güçlüğü gerekçeleri ile kira bedellerinin hiç ödenememesi çok sayıda ihtilafın ortaya çıkmasına sebebiyet verecektir.
Ayrıca “geçerli şekilde kurulmuş olan bir sözleşmeden doğan borcun sonradan ortaya çıkan sebeple ifasının aşırı güçleşmesi nedeniyle henüz borcunu ifa etmemiş ya da ifa etmekle birlikte buna ilişkin haklarını saklı tutmuş olan borçlunun sözleşmenin yeni koşullara göre güncellenmesini isteme özetlenebilecek uyarlama talepli müracaatların da bu süreçte daha çok ortaya çıkabileceği değerlendirilmektedir.
Bu itibarla kira bedellerine indirim amaçlı uyarlama talep edilebilecek durumlar için 4 koşulun varlığı birlikte aranmaktadır:
• Uzun dönemli bir sözleşme öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olmalı,
• Bu olağanüstü durum, Kiracı’dan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkmalı,
• Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olgular, sözleşmenin ifasının Kiracıdan istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede, (olağanüstü durum nedeniyle) değişmeli,
• Kiracı, sözleşmenin uyarlanmasını talep ettiği sırada, henüz borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Uyarlama taleplerinin, talepte bulunan kiracıların şahıs veya tacir olmaları durumuna göre mahkemelerce ele alınış biçimi bu güne kadar yargı kararlarında ekonomik kriz dönemlerinde ve kur dalgalanmalarında farklı şekillerde ele alınıp yorumlanmıştır. Önümüzdeki süreçte salgın hastalık etkilerinin bu türden davalarda ele alınış biçimi ve mahkemelerin ne yönde karar tesis edeceği hususu şu an için oldukça belirsiz görünmektedir.
Kira uyuşmazlıklarının arabuluculuk yolu ile çözümlenmesinin avantajları;
Zamandan tasarruf sağlaması ;
Kira alacakları yada uyarlama talepli uyuşmazlıklar konusunda arabuluculuk yoluna gidilmesi durumunda anlaşmazlık yıllar sürecek dava süreçlerine göre çok kısa sürelerde hatta birkaç gün yada birkaç hafta içerisinde çözümlenebilir ve bu şekilde zamandan tasarruf sağlayacaktır. Öte yandan arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri durduğundan bu sürecin sonunda taraflar arasında bir anlaşma sağlanamamış olsa bile herhangi bir hak kaybı da yaşanmayacaktır.
Ekonomik olması ;
Arabuluculuk süreci yargılama olmadığından dava harcı, keşif ve bilirkişi incelemesi masrafları, posta masrafları, gider avansları, icra harçları, icra masrafları, tahliye, yeddi emin ücreti , nakliye gibi giderler söz konusu olmayacak ve uyuşmazlıklar ekonomik bir şekilde çözümlenebilecektir. Bu uyuşmazlıklar için arabuluculuk ücretinin ödenmesi ve süreç vekil ile takip ediliyor ise avukatlık ücreti dışında taraflar için ilave bir masraf olmadan anlaşmazlık çözümlenebilecektir.
Karar verme yetkisinin taraflarda olması nedeniyle anlaşma seçeneklerinin genişliği ;
Arabuluculuk sürecinde karar verme yetkisi taraflara ait olduğundan karşılıklı müzakere edilmiş ve her iki taraf için de menfaatlerini koruyacak geniş bir seçenek yelpazesinde kendi çözümlerini bulmaları mümkündür.
Böylece taraflar uyuşmazlığı kendi dinamikleri içerisinde devam eden ve geçmişteki kira dönemlerine ilişkin istedikleri şartlarda revize ederek uyarlayabilirler.
Kira sözleşmesi ile belirlenen kira bedelini ve artış oranlarının ortaya çıkan beklenilmeyen durum ve yeni koşullar nedeniyle revize edilmesi, yabancı para cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde kur sabitleme vb seçeneklerin kullanılabilmesi , ödeme planı , ödeme şekli, varsa taşınmazın özel durumu ve kullanım şartları ile ilgili koşulları müzakere ederek yeniden belirleyebilme ve kira sözleşmesinin tüm şartlarını müzakere ederek değiştirebilme imkanı bulunmaktadır.
Kira sözleşmesinin tarafları ; kira sözleşmesini arabuluculuk sürecinde belirledikleri şartlarda feshedebilirler, tahliye şartları ve sürecini düzenleyebilir veya istedikleri takdirde sözleşmeyi belirledikleri şartlarda askıya alabilirler.
Arabuluculuk sürecinin gizliliği kapsamında karşılıklı menfaatlerin korunması ;
Arabuluculuğun taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece gizli olması nedeniyle varılan anlaşma şartları gizli kalacak böylece tarafların ticari itibarları ve menfaatleri korunacaktır. Gizlilik sayesinde tarafların sözleşme şartlarında özel durumlara uygun olarak yapmış oldukları belirleme ve revizyonları tarafların dışında üçüncü kişilerce bilinmeyecek ve varılan anlaşma emsal teşkil etmeyecektir.
Taraflar arasındaki ilişkilerin korunması;
Tüm çıkar çatışmasının yaşandığı uyuşmazlıklarda olduğu üzere kira uyuşmazlıklarında da her iki tarafında menfaatini gözetecek şekilde çözüme kavuşturulması uzun süreli olan bu tip ilişkilerin korunmasında ve sürdürülebilirliğinde önem arz etmektedir. Her iki tarafın da menfaatlerinin gözetildiği bir çözüm barışçıl yolların ana gayesidir. Bu noktada arabuluculuk yolu ile anlaşmazlıkların çözümlenmesi dava yolu ile mukayese edildiğinde ilişkilerin korunarak devam ettirilmesi bakımından en uygun ortamı sağlayacaktır.
Arabuluculuk sürecinin esnekliği ve online toplantı imkanlarının kullanılması ;
Arabuluculuk sürecinin esnek bir süreç olması nedeniyle ; arabulucu tarafların beklenti ve ihtiyaçlarına uygun bir şekilde tüm süreci planlayarak yürütebilir. Arabuluculuk görüşmelerine taraflar isterlerse online olarak , telekonferans yada video konferans yolu ile katılabilirler. Böylece farklı şehirlerde bulunan taraflar için bu anlaşmazlıkların çözümü ilave yol ve konaklama masrafı gibi külfetler olmadan hatta içinde bulunduğumuz süreç itibariyle salgın hastalık bulaşma riski olmadan arabuluculuk toplantı sürecin çözümlenebilecektir.
Anlaşma sağlanması durumunda uyuşmazlık nihai olarak sona ermesi;
Taraflar kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlığı arabuluculuk yoluyla müzakere ederek anlaşmaya varırlarsa, arabuluculuk anlaşma belgesinin hukuki niteliği kapsamında mahkeme kararı niteliği taşıdığından ve arabuluculuk sürecinin sonunda bir anlaşma belgesi imzalanması durumunda üzerinde anlaşılan konularda dava açılamayacak ve uyuşmazlığı sonlandırmış olacaklardır.
Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği ;
Taraflar kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmaz konusunda arabuluculuk yoluyla anlaşmaya varırlarsa, düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilir kuvvette bir belge olacaktır.
Taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmak suretiyle ilamlı icraya konu edilebileceği gibi ; anlaşma belgesinin taraflar , avukatları ve arabulucu tarafından imzalanması durumunda mevzuatımız gereği ayrıca icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek olmaksızın doğrudan ilamlı icraya konu edilebilecek güçlü bir belge elde etmiş olacaklardır.
Vergisel Avantaj sağlaması ;
Tarafların arabuluculuk faaliyetinin sonunda anlaşmaya varmaları durumunda anlaşma belgesini icra edilebilirlik şerhi alınmadan başka bir resmi işlemde kullanmaları durumunda damga vergisi maktu olarak alınmaktadır.
Yukarıda çok özet bir biçimde ifade edildiği üzere içinde bulunduğumuz süreçte kira sözleşmesinden kaynaklanan/kaynaklanacak uyuşmazlıklarda dava yoluna gitmek yerine arabuluculuk yolu ile uyuşmazlıkların çözümlenmesi önemli avantajlar saylayacaktır.